マンションの相続税評価額の計算方法とは？評価のポイントも紹介

マンションを相続する可能性がある、あるいは、すでに相続手続きを進めている方の中には、自身の納める相続税がいくらになるのか気になっている方もいらっしゃるでしょう。

マンションの相続は、主に下記の3パターンに分けられます。

1. 自宅として購入した分譲マンションを相続する。
2. 賃貸して収益を得ている状態の区分所有マンションを相続する。
3. 賃貸用マンションを1棟まるごと相続する。

本記事では、1と2のマンション相続における相続税の基本的な計算方法や、相続税評価額について解説します。
さらに賃貸マンションの相続や、特例を利用することによる相続税対策についても事例を交えて解説しますので、ぜひ最後までご一読ください。

居住用マンションを相続する場合の相続税評価額

マンションは、相続時点で居住用として分譲マンションを購入しているのか、区分所有としてマンションの一室を賃貸しているのかによって相続税評価額の計算方法が変わります。

この章では、居住用マンションの相続が発生した場合について詳しく解説します（賃貸用マンションの一室を相続する場合については、次章「賃貸用マンションの相続税評価額」で解説します）。

相続税は課税価格の合計額が基礎控除を超えた場合に発生

最初に相続税が発生する基準について解説します。
まず、相続が発生したとしても、必ずしも相続税を納めるわけではありません。
相続税は、各相続人が取得した財産の課税価格を合計し、その総額が法定の基礎控除額を上回る場合に課税されます。
そのため、課税価格の合計額が基礎控除額未満であれば、相続税は課税されません。

基礎控除額の計算式は下記のとおりです。

なお、法定相続人とは、民法で定められている相続人のことです。
法定相続人と被相続人の続柄により、相続の順位と相続分も下記のとおり定められており、配偶者は常に相続人となります。

相続の順位	配偶者の相続分	他相続人の相続分
第1位順位　 直系卑属（子・孫など）	1/2	1/2
第2位順位　 直系尊属（親・祖父母など）	2/3	1/3
第3位順位　 兄弟姉妹	3/4	1/4

相続税が課されるかどうかを調べるためには、マンションなどの不動産を含むすべての相続財産の評価額および法定相続人の数を正しく把握し、基礎控除額を正確に計算する必要があります。

マンションの相続税評価額は、建物と土地を分けて計算する

マンションの相続税評価額を算出するためには、土地（敷地利用権）と建物（専有部分）の評価額をそれぞれ把握する必要があります。

基本的に、建物の相続税評価額は、固定資産納税通知書に記載されている固定資産評価額と一致します。
一方、土地の相続税評価額は、マンションの敷地全体の評価額に敷地利用権の割合を乗じて算出しなければなりません。
なお、2024年1月1日以降にマンションを相続した場合は、計算方法が従前とは異なるため注意が必要です。

土地の相続税評価額の計算方法については、後述します。

マンションの建物部分（専有部分）の相続税評価額を計算する方法

一般的な分譲マンションの各部屋部分（101号室など）を不動産用語で「専有部分」といい、専有部分を有する建物を「区分所有建物」といいます。
一棟全体がオーナーの所有物であるようなマンションは専有部分がないため、区分所有建物ではなく、不動産用語で「共同住宅」と呼ばれます。

専有部分の相続税評価額は、固定資産税納税通知書に記載されている評価額と同じです。

課税床面積として固定資産税納税通知書に記載されている専有部分の面積は、マンションの共有部分（廊下やエレベーターなど）の持分割合に応じた床面積も含んでいるため、不動産登記簿謄本に記載されている床面積（登記床面積）よりも通常大きくなります。

マンションの土地部分（敷地利用権）の相続税評価額を計算する方法

マンションの土地部分（敷地利用権）に関する相続税評価額は、「土地全体の相続税評価額」と「登記簿謄本に記載された敷地権割合（持分割合）」を乗じることで算出できます。

土地全体の相続税評価額の計算方法は主に「路線価方式」と「倍率方式」の2種類です。

国税庁が路線価を定めている地域の土地であれば通常「路線価方式」で計算し、路線価が定められていない地域の土地は「倍率方式」で計算します。

路線価方式の基本の計算式は次のとおりです。

路線価方式では、上記の計算式に補正要素（間口の広さ・奥行きの長さ・土地の形状・立地など）に応じた補正率をさらに乗じることで、正確な相続税評価額を算出します。

また、倍率方式の計算式は次のとおりです。

倍率方式は基本的に農地などの市街地以外にある土地の評価に用いられるため、マンションであれば、ほとんどの場合、路線価方式で相続税評価額を算出することになるでしょう。

「地積規模の大きな宅地の評価」適用に該当する場合

敷地が広いマンションの専有部分を2018年（平成30年）1月1日以降に相続した場合、「地積規模の大きな宅地の評価」に関する通達に基づく補正率（規模格差補正率）を用いることで、相続税評価額を減額できる可能性があります。

相続したマンションの敷地が広大な場合は、規模格差補正の適用要件を満たしているかどうか、確認しましょう。

条件については、国税庁のホームページで公開されているフローチャートで確認できます。
フローチャートを利用しても適用可能かどうか判断しかねる場合は、相続に詳しい税理士などの専門家に相談しましょう。

マンション評価額の法改正（2024年1月1日以降）

2024年1月1日以降に施行された相続に関する居住用マンション（区分所有建物）評価額の法改正について説明します。

2024年1月1日に法改正が施行される前は、ほとんどのタワーマンションの相続税評価額は、市場価格の3～4割程度でした。
この市場価格との乖離を利用して相続税負担額を圧縮する方法は「タワマン節税」と呼ばれ、長らく問題視されてきました。

一戸建て住宅の相続税評価額が市場価格の6割程度であるのに対し、タワーマンションの相続税評価額は乖離が著しく、また高層階になるほどその乖離率が大きくなることから、タワーマンションとそのほかの不動産との間で、相続税負担の公平性が欠如しているという指摘があり、マンションの相続税評価額の見直しが行われることとなりました。

マンションの評価額の見直しにより、俗に言う「タワーマンションによる節税効果」は縮小されました。
それでも現金を相続する場合と比較すれば、マンションの相続は相続税の負担が軽くなるのが一般的です。

なお、新ルールが適用されるマンションは、居住用の区分所有建物かつ総階数が3階以上の物件です。
区分所有建物かつ3階建以上の物件であっても、二世帯住宅や事業用オフィスなどは新ルールの対象外になります。

具体的な計算方法については、次章「マンションの相続税シミュレーション」をご確認ください。

マンションの相続税シミュレーション

この章では、居住用マンションの相続税シミュレーションを行います。
対象マンションの条件は下記のとおりです。
なお、路線価方式を用いる地域で、奥行長大補正率などの適用はすべてなしとして計算しています。

建物の評価額は、納税通知書に記載のとおり3,000万円です。
土地の相続税評価額は、以下のように計算します。

こちらは、2024年1月1日以降に発生した相続であり、かつマンション評価額補正の対象となるため「区分所有補正率」による補正計算を行います。

区分所有補正率による計算では、まず対象物件の評価乖離率を求めます。
評価乖離率は、マンションの築年数・総階数・所在階数・敷地持分狭小度という4つの要素ごとに計算してすべてを合算し、さらに3.220を足して算出しなければなりません。

最終的な相続税評価額は8,344万8,000円となり、補正前の相続税評価額とは4,000万以上の差が生じています。

賃貸マンションを相続した場合の相続税評価額

相続発生時点で賃貸に出されている区分所有マンションの相続税評価額は、被相続人の居住用マンションの相続税評価額よりも低くなるのが一般的です。
賃貸の場合は居住者が住んでおり、所有者が自由に使用できる部屋ではないためです。

賃貸マンションを相続した場合の相続税評価額は、「区分所有マンションの賃貸中の部屋（専有部分）の所有権を相続した場合」と、賃「貸用マンション1棟の所有権を相続した場合」で計算方法が異なるため、注意が必要です。

この章では、賃貸中の一部屋（1つの専有部分）を相続した場合の相続税評価額の計算方法について解説します。

区分所有の賃貸マンション一室を相続した場合の相続税評価額計算方法

賃貸中の区分所有マンション一室の所有権を相続した場合、相続税評価額を計算する方法をみていきましょう。

土地は「貸家建付地」として評価されるため、次の計算式で評価額を算出します。

借地権割合は、地域により30～90%の幅で変動します。
対象となる土地の借地権割合は、国税庁がWeb上で公開している「路線価図・評価倍率表（※）」で確認しましょう。
借家権割合については、全国一律で30%と定められています。

次に、賃貸中の区分所有マンションの一部屋を「貸家」として、次の計算式で評価額を算出します。

※参考：国税庁.「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」.
https://www.rosenka.nta.go.jp/ ,（参照 2024-10-15）.

相続税評価において利用できる特例・制度

ここからは、土地の相続税評価時に利用できる特例や制度について解説します。
相続税評価の特例や制度が利用できる場合、納める相続税の総額が軽減される可能性があります。
しかし、相続税評価額に関する特例や制度は非常に複雑で、一見しただけでは利用の可否が判断できなかったり、計算を間違えてしまうこともあります。

特例や制度を活用して適正な相続税を納めるには、相続税に詳しい税理士へ相談することをおすすめします。

小規模宅地等の特例を利用（土地の評価額が最大80％減額）

区分所有マンション（分譲マンション）の一部屋を相続した場合にも、小規模宅地等の特例が利用できる可能性があります。

小規模宅地等の特例を利用することで、土地の相続税評価額を最大で80%減額することが可能です。
小規模宅地等の特例には利用の条件が設けられているため、まずは相続したマンションの土地が条件を満たしているかどうかを確認しましょう。

小規模宅地等の特例について詳しく知りたい方はこちらをご参照ください。

小規模宅地等の特例の概要・適用要件

小規模宅地等の特例は、土地（宅地等）に課される相続税の負担から相続人の生活を守ることを趣旨としています。
土地の相続税は高額になることが多く、税負担が相続人の生活を圧迫してしまう恐れがあるため、小規模宅地等の特例による軽減制度が設けられました。

区分所有マンションで小規模宅地等の特例を受けられるものとしては、下記のようなものがあります。

一例として、居住用分譲マンションについて小規模宅地等の特例を受けるための要件を解説します。

相続発生時点における区分所有マンションの用途	要件
居住用	・被相続人の居住用であったこと ・相続人が被相続人の配偶者または同居親族であること ・同居の親族が相続する場合は、マンションの土地（地利用権）を相続税の申告期限まで保有・居住し続けていること ※ただし、別居の親族でも特例を利用できる場合がある。

事業用・賃貸用のマンションにもそれぞれ個別に要件が定められています。

たとえば、事業用のマンションについて小規模宅地等の特例を適用するためには、相続人が相続後も事業を継続することが必要です。
その他にも細かな要件がありますので、国税庁のホームページを確認するか、相続税に詳しい税理士に相談して確認しましょう。

評価額の減額割合

相続発生時点におけるマンションの用途次第で、相続税評価額の減額割合は異なります。
減額割合については下記の表でご確認ください。

相続開始の直前における宅地等の利用区分			要件	限度面積	減額される割合
被相続人等の事業の用に供されていた宅地等	貸付事業以外の事業用の宅地等		①特定事業用宅地等に該当する宅地等	400m²	80%
	貸付事業用の宅地等	一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業（貸し付け事業を除く）用の宅地等	②特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等	400m²	80％
			③貸付事業用宅地等に該当する宅地等	200m²	50％
		一定の法人に貸し付けられ、その法人の貸付事業用の宅地等	④貸付事業用宅地等に該当する宅地等	200m²	50％
		被相続人等の貸付事業用の宅地等	⑤貸付事業用宅地等に該当する宅地等	200m²	50％
被相続人の居住の用に供されていた宅地等			⑥特定居住用宅地等に該当する宅地等	330m²	80％

相続税の配偶者控除の制度を利用（取得額1.6億円以下の場合、相続税0円）

相続税の配偶者控除（配偶者に課される相続税の負担を軽減するもの）の制度は、被相続人の配偶者が相続人となる場合に利用できる制度です。
配偶者控除の特例を利用すれば、配偶者が相続した財産の総額が1億6,000万円以下、または配偶者の法定相続分（1/2）相当額以下であれば、相続税を納税する必要はありません。

配偶者控除の利用条件は下記のとおりです。

マンションを相続した場合の相続手続きの流れ

マンションの相続が発生した後の手続きの流れは、以下のとおりです。

なお、相続が発生すると、死亡届の提出や準確定申告といった手続きも必要になりますが、ここでは割愛します。

相続が発生した後に必ず確認したいのが、遺言書の有無です。
遺言書がある場合は、法定相続分は関係なく、原則として遺言書に記載されたとおりに相続します。
遺言書は必ずしも自宅に保管されているとは限らないため、法務局や公証役場で遺言書が保管されていないか併せて確認しましょう。

遺言書がない場合は、法定相続人による遺産分割協議を行い、遺産の分配方法を決定します。
遺産分割協議は必ず相続人全員で行う必要があり、協議後に新たな法定相続人の存在が判明した場合は、原則として遺産分割協議をやり直すことになるため注意が必要です。

遺産分割協議によりマンションを取得することになった相続人は、相続税の申告と納付を行わなければなりません。
そのためには、まず、マンションの相続税評価額を把握する必要があります。
これまでに解説してきた通り、マンション相続における評価額の計算方法については、相続が発生した時点で被相続人（亡くなった人）の居住用だったのか、賃貸していたのかによって異なります。

相続登記（名義変更）手続き

マンションの相続人が決定したら、相続登記手続きを行います。
相続登記とは、不動産登記簿上の名義を被相続人から相続人へと変更するための手続きです。
相続登記を行うには、不動産の所在地を管轄する法務局へ登記申請書などの必要書類を提出しなければなりません。

相続登記の基本的な必要書類は次のとおりです。

必要書類	入手場所
被相続人の出生から死亡までの戸籍（除籍）謄本・改製原戸籍謄本	被相続人の本籍地の市区町村役場※
被相続人の住民票・戸籍（除籍）の附票	・住民票は、被相続人の最後の住所地の市区町村役場 ・戸籍（除籍）の附票は、被相続人の本籍地の市区町村役場※
全法定相続人の戸籍謄本（抄本）	法定相続人の本籍地の市区町村役場※
不動産の相続人の住民票	法定相続人の住所地の市役所
遺産分割協議書（全法定相続人の印鑑証明書付き）	相続人全員で作成する（実印の押印が必要）

※被相続人の戸籍謄本等や法定相続人の戸籍については、2024年3月1日から、本籍地の市役所に限らず最寄りの市役所でも取得できるようになりました。

請求できるのは、本人・配偶者・直系尊属（両親・祖父母など）・直系卑属（子・孫など）です。

また、相続登記を行う際には、申請時に「登録免許税」と呼ばれる税金を法務局に納める必要があります。
登録免許税額は原則として評価額に0.4%を乗じて算出しますが、法定相続人以外が相続した場合、登録免許税は2％となります。
免税措置を利用できる場合もあるため、税理士や司法書士などの専門家に相談しましょう。

相続税の納付期限

相続税の納付期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内です。
課税対象となる全相続財産の評価額が基礎控除額を超える場合は、相続税の申告と納税を行わなければなりません。
期限までに相続税の申告と納付が完了できない場合は、「無申告加算税」や「延滞税」といった追加納税が必要となる可能性があります。

マンションを含む相続手続きは、経験豊富な専門家へ相談

マンションの相続税評価額は、法定相続人の構成や相続発生日、相続時のマンションの状況などにより大きく変わる可能性があります。
2024年1月1日以降に発生した相続にマンションが含まれる場合、評価額の算出に補正が必要となる可能性があるため特に注意が必要です。
マンションの相続手続きや特例・制度の利用について不安を感じた場合は、不動産と相続税の両方に精通した税理士などの専門家に相談してみましょう。
適正な評価額を算出することにより、相続税の納めすぎを防ぐことができます。

マンションの相続税負担を軽減したい方は、ぜひ税理士などの専門家に相談してみてください。