【相続税評価事例】登記地目・課税地目・現況地目の違いとは？

更新日：2023年11月15日

皆さまこんにちは。不動産鑑定士の藤宮浩です。
先日、セミナー聞いてくださったお客様から、「登記地目と課税地目が違うことがあるのはなぜですか？」という質問をいただきました。

地目とは、土地の状況・利用目的を表すものであり、土地の用途によって決定します。
地目は大きく、「登記地目」・「課税地目」・「現況地目」の3つに分類され、すべてが同じであるとは限りません。

今回は目的別の地目の判定と、相続税土地評価を行う際の現地調査の重要性についてお伝えします。

1 登記地目とは？
2 課税地目とは？
3 現況地目とは？
4 現況地目を利用した土地評価事例

登記地目とは？

「地目」というと一般的には「登記地目」のことを指します。
登記地目とは、登記簿に記載されている地目のことであり、土地1筆ごとの土地の現況及びその利用目的によって定められます。

登記は申請主義（申請人が申請をしないと登記がされないもの）であるため、土地の利用状況が変化しても、申請人からの申請なしに法務局が地目を変更することはありません。

登記地目は、田・畑・宅地・山林・原野・雑種地など23種類に分類されます。

番号	地目	説明
1	田	農耕地で用水を利用して耕作する土地
2	畑	農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
3	宅地	建物の敷地及びその維持若しくは効用を果すために必要な土地
4	学校用地	校舎，附属施設の敷地及び運動場
5	鉄道用地	鉄道の駅舎，附属施設及び路線の敷地
6	塩田	海水を引き入れて塩を採取する土地
7	鉱泉地	鉱泉（温泉を含む。）の湧出口及びその維持に必要な土地
8	池沼	かんがい用水でない水の貯留池
9	山林	耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
10	牧場	家畜を放牧する土地
11	原野	耕作の方法によらないで雑草，かん木類の生育する土地
12	墓地	人の遺体又は遺骨を埋葬する土地
13	境内地	境内に属する土地であって，宗教法人法（昭和26年法律第126号）第3条第2号及び第3号に掲げる土地（宗教法人の所有に属しないものを含む。）
14	運河用地	運河法（大正2年法律第16号）第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地
15	水道用地	専ら給水の目的で敷設する水道の水源地，貯水池，ろ水場又は水道線路に要する土地
16	用悪水路	かんがい用又は悪水はいせつ用の水路
17	ため池	耕地かんがい用の用水貯留池
18	堤	防水のために築造した堤防
19	井溝	田畝又は村落の間にある通水路
20	保安林	森林法（昭和26年法律第249号）に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地
21	公衆用道路	一般交通の用に供する道路（道路法（昭和27年法律第180号）による道路であるかどうかを問わない。）
22	公園	公衆の遊楽のために供する土地
23	雑種地	以上のいずれにも該当しない土地

課税地目とは？

一方、「課税地目」は、固定資産税や相続税を算出する際の根拠となる地目のことであり、これも土地の現況及びその利用目的によって市区町村や税務署が判断して定めます。

課税地目を定める目的は「適正な課税のため」であるため、登記地目とは異なり、市区町村が随時行う現地調査で土地の現況に変更があれば、その都度変更が加えられます。
持ち主による申請は不要です。

課税地目は、下記の9種類に分類されます。

番号	地目	説明
1	宅地	建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地
2	田	農耕地で用水を利用して耕作する土地
3	畑	農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
4	山林	耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
5	原野	耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地
6	牧場	家畜を放牧する土地
7	池沼	かんがい用水でない水の貯留池
8	鉱泉地	鉱泉(温泉を含む。)の湧出口及びその維持に必要な土地
9	雑種地	以上のいずれにも該当しない土地

土地の利用（現況）に変更があったが登記を行っておらず、課税地目にのみ変更が加えられた場合は、登記地目と課税地目が異なっている場合があります。

例えば市街化区域において、登記地目が「農地」であるにもかかわらず固定資産税が高すぎるといったような場合には、現況が農地としての様相を呈していないことから課税地目が「雑種地」になっているということがあります。

現況地目とは？

「現況地目」は、現在の土地の用途で判断された地目のことです。法律で定められた地目ではないため、特に定義されているわけではありませんが、登記地目にならって23種類で表されることがあります。

「現況地目」は、「登記地目」・「課税地目」とは異なる場合があり、相続税土地評価を行うにあたっては、特にこの「現況地目」に注目することが重要です。

現況地目を利用した土地評価事例

以前、私が担当したお客様の事例です。

評価対象地は、固定資産税課税明細書上の地目（課税地目）では「畑（162㎡）」となっている土地でした。
土地は道路から奥まったところに所在しており、インターネット上のパノラマ地図を使った事前調査では詳細を把握することが困難であったため、実際に現地に赴いて調査を行うことにしました。

調査当日、当該土地を訪れると、そこは一面に竹木が生い茂ったいわゆる「山林」であることがわかりました。
地目を「畑」とするのと「山林」とするのとでは、土地の平方メートルあたりの単価が異なるため、地目の判定には慎重にならなければなりません。

さらに現地を歩いてみると、竹林は奥に向かって緩やかに角度のついた傾斜地であり、その角度を調べると、およそ4度の傾斜角があることが判明しました。

私たちははじめ、財産評価基本通達49「市街地山林の評価」の原則に則り、宅地比準方式を用いて評価することを試みました。
しかし、宅地比準方式によって算出した１㎡あたりの価額から、実際にかかると想定される伐採・抜根費、及び傾斜地の宅地造成費に相当する金額を控除すると、その金額はマイナスの値になってしまいます。

すなわち当該土地は、「宅地化が見込めない土地」であるという結論に至りました。

上記のことから、財産評価基本通達49「市街地山林について宅地への転用が見込めないと認められる場合には、その山林の価額は、近隣の純山林の価額に比準して評価する」という原則に則り、当該土地を純山林評価によって評価することが適正であると考えました。

近隣の純山林の１㎡あたりの評価額を元に評価額を算出すると、当該土地の評価額は5,022円であると判明しました。
もし地目を課税地目通りの「畑」であるとし、整地費や傾斜地に係る造成費などを考慮せずに評価額を算出していた場合、評価額は1,250,000円となり、相続税を過剰に納めていた可能性があります。

今回のケースのように、土地の価額は、地目の判定や現況を見誤るだけで大きな評価差が生まれることが珍しくありません。
安易に書面上の課税地目を採用せず、現地に赴いて土地の状況を確かめた上で正しく評価を行う必要があります。

当グループでは、専門のスタッフがすべての相続不動産の現地調査・役所調査を実施し、相続財産の適正な価額算出を実現することが可能です。
相続税土地評価についてご不明な点がありましたら、お気軽にお問い合わせください。